финансирование и кредитование

Источник: forbes.ru

«В этом году компания не купила ни одного проекта, потому что правила игры постоянно меняются. Мы хотим сделать паузу, чтобы понять, как дальше работать», — заявил председатель совета директоров девелопера Capital Group Павел Тё. «Мы тоже не купили ни одного проекта, работаем на старых запасах, — сказал президент и основной акционер группы компаний ПИК миллиардер Сергей Гордеев. — Почему не покупаем? Непонятны правила игры».

Обмен репликами состоялся на недавнем совещании у курирующего строительную отрасль вице-премьера Виталия Мутко (корреспондент Forbes побывал там). Кроме Гордеева и Тё, были другие крупные девелоперы, например, владелец группы ЛСР Андрей Молчанов и совладелец MR-Group Роман Тимохин, а также министр строительства Владимир Якушев, генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник и другие. Повод собраться серьезный: с 1 июля 2019 года в России вводятся новые правила финансирования жилищных проектов. Застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков на этапе строительства напрямую, плата за квартиры будет лежать на эскроу-счетах в банках, и доступ к этим средствам девелопер получит только после ввода дома в эксплуатацию. Строить придется на свои или привлекать банковские кредиты.

Владелец крупнейшей в стране девелоперской компании ПИК Сергей Гордеев указал, что в Индии после перехода на аналогичную модель проектного финансирования в 2016 году 90% застройщиков обанкротились, а ввод жилья в стране упал в два раза.

Крах крупных застройщиков СУ-155 и Urban Group, оставивших после себя десятки тысяч обманутых дольщиков, побудил власти инициировать в отрасли перемены, каких не было уже больше десяти лет. Постоянно обсуждаются и вводятся новые подзаконные акты и законы — на это и жаловались вице-премьеру крупнейшие девелоперы, выступая единым фронтом. «Отчисления застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков сначала предусматривали норматив 1,5% (от суммы каждого заключенного договора долевого участия. — Forbes), потом 3%, а затем 6%», — говорил Павел Тё. «При вводе норматива отчислений в 6% экономика проекта, который начали разрабатывать два-три года назад, будет полностью убита», — сетовал Гордеев.

Общественный омбудсмен по строительной отрасли Дмитрий Котровский рассказал, что уполномоченные ЦБ кредитовать строителей банки не всегда идут на взаимодействие. Для работы с девелоперами аккредитовано 56 банков, но, по словам Котровского, реально этим занимаются всего 11. Банки не работают по проектному финансированию, но и мотивированных отказов не выдают, жалуется омбудсмен.

Работать с девелоперами сегодня могут только банки с рейтингом не ниже «А-» по национальной рейтинговой шкале. Сергей Гордеев из ПИК предложил расширить количество банков, которые способны кредитовать строителей, допустив к работе банки с меньшим рейтингом. «Из 56 банков, допущенных к работе с эскроу-счетами, 35 иностранные, и они не готовы работать с российскими строителями», — сетует Гордеев.

Дискуссия продолжается

В качестве аргумента застройщики обращаются к очередной национальной программе «Жилье и городская среда». Она предполагает, что объем строительства в России должен вырасти до 120 млн кв. м в год (за 10 месяцев 2018 года он снизился на 3,6% до 51,4 млн кв. м). Переход на проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета существенно снизит ввод жилья в России, даже достичь запланированных в 2020 году 98 млн кв. м в год не удастся, предупреждает рабочая группа Госсовета, которая проанализировала нацпроект «Жилье и городская среда» и признала и его неисполнимым. Таков подготовленный рабочей группой отзыв на национальный проект, который Госсовет рассмотрит 23 ноября.

Реакция Минстроя России на заключение рабочей группы Госсовета по нацпроекту была спокойной. «Отрасль нуждается в серьезных управленческих решениях, в том числе и в прямой государственной поддержке, чтобы объемы (по вводу жилья. — Forbes) сохранить. Как только эти решения будут приняты и дискуссия завершена, я думаю, мы подкорректируем паспорт нашего национального проекта», — сказал журналистам министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев. Министр признал, что в ближайшие годы ожидается снижение ввода жилья в стране — в паспорте национального проекта уже отражено предполагаемое падение ввода в 2020 и 2021 годах. Успех реформы, по его словам, зависит от того, какими будут ипотечная ставка, учетная ставка ЦБ, ставка по проектному финансированию для застройщиков и условия по обслуживанию эскроу-счетов с 1 июля 2019 года. «Дискуссия по этим вопросам не закончена», — сказал министр. Представителям регионов на Госсовете 23 ноября еще предстоит высказать свою позицию по нацпроекту «Жилье и городская среда». Решения могут быть приняты по итогам этого заседания, отметил Якушев.

Не первая попытка

Национальный проект по развитию жилищного рынка — далеко не первая в российской истории программа, которую власти разрабатывают для повышения доступности жилья и которая не была выполнена. Перед разработкой нацпроекта «Жилье и городская среда» в России были две программы, направленные на повышение доступности жилья. Первый нацпроект «Жилище» был принят в 2005 году, и его реализация предполагалась к 2010 году. Второй план был разработан в 2012 году (указ президента «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ до 2020 года»).

«Ни первая, ни вторая программы не были выполнены полностью и в срок, поэтому нормативные документы постоянно переписывались, чтобы учесть меняющиеся экономические условия», — вспоминает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. К примеру, в программе 2012 года предполагалось, что коэффициент доступности жилья к 2017 году должен составить 2,1 года — именно столько нужно собирать семье из трех человек со средним доходом на стандартную квартиру площадью 54 кв. м (исключая прочие расходы). Фактически этот показатель не был достигнут — в 2017 году он составил 2,7 года, отмечает Литинецкая. «Кроме того, сама методология более чем странная: почему в среднем домохозяйстве (действительно составляющем три человека) работают три участника, а не два? Очевидно, что третий член среднего домохозяйства — это скорее всего несовершеннолетний неработающий или студент, который едва ли способен внести вклад в покупку жилья. То есть реальный коэффициент в два раза выше целевого (4,4 года)», — указывает Литинецкая.

Ипотека не поможет

Авторы программы «Жилье и городская среда» полагают, что количество предоставленных ипотечных кредитов к 2024 году вырастет в два раза — с сегодняшних 1,1 млн единиц до 2,26 млн, при этом ставка снизится за пять лет до 7,9%. Однако это все еще слишком много.

На Западе жилищный заем можно получить под 2,5-4% годовых, а в России — 9-10%. По словам Марии Литинецкой из «Метриум», причина в жесткой кредитно-денежной политике, которая блокирует кредитование экономики и потребления.

Национальная программа 2012 года предполагала, что в 2018 году средняя ставка по ипотеке не должна превышать темпы инфляции более чем на 2,2 процентных пункта, то есть должна была составить 4,5-5,5%, а фактически она составляет 9,5%.

«Ключевая ставка ЦБ в России в два раза превышает темпы инфляции — такое не практикуется ни в одной развитой стране, — отмечает Литинецкая. — Учитывая низкие темпы роста экономики, которые планируются правительством на ближайшие пять лет, я полагаю, что для основной части россиян покупка нового жилья останется неразрешимой проблемой даже при ставке около 8-9% годовых».